El panorama energético y financiero para las propiedades de nueva construcción cambiará en 2026 debido a las nuevas regulaciones. Esto tiene un enorme impacto en los costos de financiación, los beneficios fiscales y el rendimiento de la propiedad de vivienda. Mientras que los nuevos edificios certificados como energéticamente eficientes recibirán mayores beneficios financieros y fiscales en el futuro, las propiedades mal diseñadas perderán miles de euros en beneficios. Klarvest muestra con ejemplos concretos dónde se encuentran las mayores oportunidades y riesgos. Resulta que la preparación previa determina si una inversión se amortizará a largo plazo o fracasará debido a las normas de financiación.
A partir de 2026 entrarán en vigor en Alemania normas energéticas más estrictas para los nuevos edificios y condiciones de financiación modernizadas. En el futuro, el banco estatal de desarrollo KfW vinculará más estrechamente sus préstamos a intereses especialmente bajos y sus subvenciones para el reembolso con certificados energéticos finales y de sostenibilidad como EH40 (Efficiency House 40) y QNG (“Sustainable Building Quality Seal”). Mientras que las propiedades certificadas se benefician de costos financieros más bajos, un mejor flujo de caja y un mayor valor de reventa, las propiedades que no cumplen enfrentan costos crecientes y una demanda decreciente. Los expertos inmobiliarios de klarvest señalan que muchos inversores privados subestiman el impacto de estas reformas. Los errores en el momento, la certificación o la documentación pueden resultar en la pérdida total de los beneficios del préstamo. El resultado: varios miles de euros menos de rentabilidad durante 20-30 años. Al mismo tiempo, se abren nuevas oportunidades para los inversores que actúan con prontitud, comprenden las normas y preparan su financiación de forma estructurada.
Normas más estrictas a partir de 2026: la eficiencia energética se convertirá en el criterio central de financiación
Con el paquete de reformas de 2026, la eficiencia energética y la sostenibilidad se convertirán en criterios centrales para toda financiación estatal de nuevas construcciones. Mientras que antes era suficiente con pedir la perspectiva de un Efficiency House 40 o un sello QNG, a partir de 2026 sólo se reconocerá la certificación final y totalmente probada. Sin este documento no hay préstamo subsidiado ni subsidio de amortización. Además, se están endureciendo los estándares energéticos mínimos: mejor aislamiento, triple acristalamiento, modernos sistemas de ventilación con recuperación de calor y un sistema de calefacción que utiliza al menos un 65% de energía renovable. Para los inversores esto significa: Sólo los edificios nuevos totalmente certificados se benefician de los tipos de interés y subvenciones más bajos, lo que garantiza el acceso a una financiación asequible. Un cálculo del modelo actual realizado por klarvest mostró una ventaja de hasta 0,7 puntos porcentuales, pero el valor exacto siempre debe compararse con las condiciones concretas del KfW en el momento de la solicitud. Al mismo tiempo, las medidas parciales, como el aislamiento individual sin un concepto integral, se financian con mucha menos frecuencia. Esto significa que los compradores deben comprobarlo antes, planificar con más cuidado y trabajar estrechamente con asesores energéticos. Los expertos en impuestos de klarvest están seguros de ello: una inversión sólo se puede financiar si se documentan y solicitan todos los requisitos antes del inicio de la construcción.
Así es como la certificación afecta la rentabilidad, los costos de financiación y el valor de salida
Las nuevas normas cambian radicalmente los mecanismos de actuación de las propiedades residenciales. Un ejemplo: por un apartamento de 70 metros cuadrados en un edificio nuevo con un precio de compra de 350.000 euros, una vivienda eficiente certificada puede recibir un préstamo del KfW con un interés de alrededor del 2,9% a partir de 2026, frente al 3,8% en el mercado libre. Esta diferencia reduce el pago mensual del préstamo en aproximadamente 660 euros y aumenta el flujo de caja anual en varios miles de euros. Además, la depreciación fiscal especial (“depreciación especial”) puede permitir hasta 12.000 euros al año, pero sólo si se cumplen todos los requisitos energéticos. Sin embargo, si falta la certificación final, se pierden todas las ventajas de la financiación: mayores costes crediticios, menores desgravaciones fiscales y menor crecimiento del valor. Los datos muestran que los edificios nuevos energéticamente eficientes o certificados alcanzan precios de mercado significativamente más altos que las propiedades ineficientes; en casos individuales la diferencia puede ser de decenas de miles de euros.
Mala compra a pesar de la promesa del KfW en la exposición
El mayor problema es el momento: muchos inversores no saben que la solicitud al KfW debe presentarse antes de la designación del notario, es decir, antes de la compra. De lo contrario no hay financiación. Los expertos de Klarvest señalan que en los proyectos de nueva construcción no existe ningún certificado de eficiencia energética en el momento de la compra, ya que el edificio aún no está terminado. El promotor del proyecto recibe esta prueba final, necesaria para todas las medidas de financiación, sólo una vez terminada la propiedad. El promotor sólo puede proporcionar las características energéticas esperadas y la garantía contractual de que la propiedad será construida según el estándar EH40. Sin embargo, la prueba final por parte del experto en eficiencia energética sólo se entregará una vez finalizado, a veces sólo entre 12 y 18 meses después. Por lo tanto, siempre debe comprobar si las normas prometidas son vinculantes contractualmente. Si el promotor del proyecto no cumple con el estándar energético acordado contractualmente, se podrá reclamar una compensación por la pérdida de fondos.
Existe riesgo de pérdida de 100.000 euros
Los errores fiscales también ocurren porque los pagos de depreciación especial, como la depreciación de saldo decreciente, lineal o especial, se olvidan, se calculan incorrectamente o se hacen imposibles debido a una estructura de propiedad inadecuada. Como resultado, muchos inversores pierden entre 20.000 y 100.000 euros en beneficios fiscales. Por último, los inversores subestiman la complejidad de las nuevas normas: en 2026 faltarán consultores energéticos, las certificaciones tardarán más y es poco probable que se financien medidas parciales. Será importante planificar con tiempo suficiente, analizar escenarios en la estructura de financiación y planificar medidas de renovación en fases razonables para maximizar la financiación y seguir manteniendo la flexibilidad a largo plazo.
